连跌6个月后，厦门岛内房价“塔尖”区域也放开限购，多孩家庭二套房算首套
厦门湖里区港口。 梁宝欣/摄本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道厦门出台楼市大招。11月15日，厦门市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（简称《通知》），从解除限购、调整住房信贷，家庭住房套数，住房公积金政策等多方面对厦门当前的房地产政策进行了优化。其中，最为重磅的一条是，在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格（商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外）。值得注意的是，厦门思明区和湖里区的房价可与四大一线城市比肩。克而瑞数据显示，10月思明区商品住宅均价为94961元/平米，湖里区商品住宅均价约65769元/平米。11月16日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出，“核心区退出限购，目的就是鼓励高净值人群，愿意加杠杆的人去投资核心区的房产。从侧面也说明商品房市场本质上是高净值人群交易的市场。政策放松目的，也就是为了鼓励高净值人群去多增加房产的购置。而且只有高净值人群更多的去买房，商品房的价格和交易量才能稳定得住。”据国家统计局最新发布的数据显示，10月份厦门新房价格环比下降了0.2%；二手房价格环比下跌了0.9%。至此，厦门新房价格环比连续6个月下跌，二手房价格环比连续7个月下跌。取消核心区域限购厦门此次从住房限购、信贷、家庭住房套数认定、住房公积金等多方面优化房地产市场相关政策。其中，在住房限购方面，厦门市住房保障和房屋管理局指出，在思明区、湖里区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，从本次新政内容来看，调整的亮点之一在于限购政策的松绑。随着思明区、湖里区限购政策的取消，至此厦门岛外、岛内住房限购政策全面取消，无疑向市场及购房者传递了较为强烈的积极信号，这一举措不排除将会刺激一波购房需求的释放，提振市场情绪。而且岛内的整体发展要相对领先于岛外，房价水平也相对较高，因此在本次限购政策的松绑下，改善需求将会担当起提振主力，或将对市场情绪的改善起到较为明显的效果。据了解，厦门市分为“岛内”和“岛外”两大区域。其中，岛内区域包括思明区和湖里区，相当于市中心；岛外区域则包括海沧区、集美区、同安区和翔安区，连接岛内和岛外的是几条大桥和海底隧道。李宇嘉表示，厦门的房地产市场比较特殊，岛内岛外的房价和供应量的差距非常大，商品房的品质和居住环境，公共服务差别也非常大。岛内商品房市场为全体福建人，全体闽南人，甚至全球闽南人所青睐。值得一提的是，今年5月，李宇嘉还向记者指出，“从厦门来看，岛内岛外两重天，岛外和内地热点城市外围区域无异，库存消化周期较长，去库存难度大，但岛内就是另一番天地。一方面，岛内是公共服务、治理水平最高的区域，城市面貌不输一线城市；另一方面，岛内供地非常紧张，出来一宗地往往被疯抢。”需要注意的是，早在今年9月18日，厦门就已经放松了集美区、海沧区、同安区、翔安区的限购限售政策。从厦门楼市现状来看，在9月局部限购限售政策松绑的逐渐发力下，10月厦门新房、二手房成交量双双上升，但仍不及去年同期的成交量水平。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月厦门新建商品住宅成交面积为11.31万平方米，环比上涨70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，环比上升17.8%，同比下降2.9%。同时，根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，厦门情绪指数入年以来几乎呈现持续下降态势，自9月份起进入市场低迷区间，10月情绪指数降至-0.88，市场情绪有待提振。对此，关荣雪表示，政策端的持续松绑也是符合市场需求的。此外，据国家统计局最新发布的数据显示，10月份厦门新房价格环比下降了0.2%；二手房价格环比下跌了0.9%。至此，厦门新房价格环比连续6个月下跌，二手房价环比连续7个月下跌。而针对此次厦门岛内退出限购，李宇嘉还特别指出，厦门岛内（思明区、湖里区）供给弹性非常小，供应量也有限，早已进入存量时代，如今依然退出了限购，说明当前厦门房地产市场确实比较疲弱。克而瑞福建区域数据显示，10月思明区商品住宅均价结构性上升至94961元/平米，主要由于10月中航当代半岛集中备案15套，成交均价为14.01万元/平米。当前思明区以老旧项目持销为主。此外，数据显示，近一年思明区商品住宅成交均价从2022年11月的68155元/平米上涨到2023年10月的94961元/平米。图源：克而瑞福建区域同时，克而瑞福建区域数据显示，10月湖里区商品住宅均价约65769元/平米，环比微跌2.73%。从近一年湖里区商品住宅月度成交均价走势图来看，其从2022年11月69369元/平米下降到2023年10月65769元/平米。图源：克而瑞福建区域“从政策效果来看，一定会有部分人群，特别是一些看好特区内长期价值的人群进入市场。岛内一些优质的物业，会出现一个交易量的增长。但这个增长对厦门全市房地产体量的保持，并不能带来很明显的提振。过去房地产市场回升，也是由有钱人换房和投资带动的。但目前来看这类人群增加购置物业的积极性在降低。同时由这部分人群驱动更多购房人群入市的逻辑也断了，这也是为什么发展配售型保障性住房的原因。因为整体的供需匹配性已经发生了很大的变化。”李宇嘉说道。值得注意的是，上述《通知》还特别提到，思明区、湖里区的限售措施保持不变。11月17日，有业内人士向记者指出，不限购的话可以刺激市场尤其是高净值人群多买房，限售的话可以稳定市场防止炒房客，所以不限购又限售整体上，还是为了刺激市场消费但一定程度上又有制约，不让房地产市场过分自由。商品房回归商品属性的重要信号除了解除思明区、湖里区的限购外，厦门还从信贷、家庭住房套数认定等方面优化房地产市场相关政策。具体来看，在住房信贷政策方面，对于贷款购买思明区、湖里区商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为35%；而对于贷款购买上述区域商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点。在家庭住房套数认定标准上，厦门市住房保障和房屋管理局表示，在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。多子女家庭根据政府相关部门出具的住房套数认定证明，向银行申请商业性个人住房贷款。有关部门按照现行政策适时组织配套执行。此外，住房套数认定未涉及住房税收政策。“一方面，岛内完全退出了限购，另一方面首套房和二套房的首付比例都有所下调，多孩家庭二套房算首套房，三套房算二套房，政策强度明显强于多孩家庭可以多购一套住房的规定。”李宇嘉说道。此外，值得一提的是，李宇嘉还指出，厦门距离上次退出岛外限购不到两个月的时间，这次全境退出限购，并且对限贷政策进行了明显的调整。其中一个触发的因素是，根据住建部部长最新的表态，房地产新模式下，商品房回归商品属性，更多的用法律和市场的手段来调节。据悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），由国务院于9月1日正式印发。其中，明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，截至11月15日，全国约35城放松限购政策，其中，有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉、宁波、昆明、厦门16城全面取消限购政策。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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